Co byste měli vědět o stanovení výše nájemného

Majitelé bytů v Praze si mohou troufnout vydělat na nájemném mnohem více, než bylo donedávna běžné. Aktuální situace na realitním trhu jim hraje do karet. Zdražení však neprojde každému, musíte se trefit do tržní ceny.

Jak postupovat při stanovení výše nájemného, abyste se dostali na maximum možného výdělku? Dobře známé pravidlo říká: Pokud se pronajal byt příliš rychle, nabízeli jste ho pod cenou, a pokud naopak zůstává na realitních serverech viset příliš dlouho, je předražený.

Oběma nepříjemným situacím se vyhnete jen tehdy, když stanovíte nájemné správně hned napoprvé. Upravovat cenu až průběžně podle zájmu o inzerát rozhodně nedoporučujeme. Potenciální nájemníci si toho určitě všimnou, protože sledují nabídky pečlivě, a budou vás považovat za nedůvěryhodného.

Pravidlo č. 1: nájemné bez služeb

Výši nájemného a zálohy na služby uvádějte zvlášť, ať už se rozhodnete přepsat elektřinu a další služby na nájemníka, nebo bude nájemník hradit zálohy na služby přímo vám (co je výhodnější, o tom si řekneme někdy příště, sledujte náš FB). Za prvé, uvádět nájemné bez záloh je běžná praxe na realitních serverech, takže pokud bude u vás částka včetně služeb, váš byt bude vypadat zbytečně dražší než u konkurence. Za druhé, cena služeb a výše záloh se mohou měnit rok od roku, ale ve smlouvě potřebujete mít uvedeno jednoznačně, jaká je výše samotného nájemného.

Sledujte na trhu konkurenční byty

Prvním krokem k určení tržní ceny vašeho bytu bude pohled na realitní servery. Hledejte inzeráty na byty, které jsou co nejpodobnější tomu vašemu ve všech myslitelných ohledech. Nejdůležitější jsou tyto:

1. Lokalita

Tržní ceny pronájmů se v Praze velmi liší v závislosti na lokalitě. A zdaleka nemluvíme jenom o čtvrti, ideální je srovnávat byty v téže ulici nebo jen v okruhu pár set metrů. S lokalitou úzce souvisí různé další ukazatele, jako je dopravní dostupnost (v blízkosti zastávky metra můžete pronajmout byt mnohem dráž než v lokalitě, která je dostupná pouze autobusem). A klíčové měřítko je občanská vybavenost, což je souhrnný pojem pro obchody, restaurace, kavárny, služby, sportoviště, školy, školky, parky, hřiště a všechna další lákavá místa v okolí.

2. Velikost

Hned druhý nejdůležitější parametr pro určení trží ceny pronájmu je velikost vašeho bytu. Vůbec nejzásadnější je výměra, tedy počet metrů čtverečních. Dispozice je taky velmi důležitá, protože například byt 3+kk může mít stejnou výměru jako byt 2+1, ale ten první budete moci pronajmout za vyšší cenu. Důležité je samozřejmě i dispoziční řešení, protože velmi nepraktické řešení, které občas najdeme v pražských činžácích, může cenu bytu snižovat.

3. Další parametry

Až po lokalitě a velikosti bytu začínají ovlivňovat cenu další parametry vašeho bytu. K těm důležitým patří zejména vybavení (žádné vybavení bývá často lepší než staré a ošklivé, ale důležité jsou spotřebiče), materiál (rozdíl mezi panelákem a činžovním domem se obvykle projeví už v lokalitě), patro (byty v přízemí a v podkroví bývají levnější), výtah (pokud ho bytový dům nemá, může to být problém), orientace oken, parkovací stání a garáž a mnoho dalších.

Hlídejte nabídky dlouhodobě

HLÍDACÍ PES: Pořiďte si tzv. hlídacího psa, protože stanovení výše nájemného vyžaduje neustálé sledování aktuálního dění na realitním trhu. Nabídky podobné té vaší vám budou chodit přímo do e-mailu. Většina realitních serverů nabízí tuto aplikaci jako službu pro poptávající (může se jmenovat i Novinky apod).

Abyste správně určili tržní cenu, měli byste dlouhodobě sledovat trh s byty podobnými tomu vašemu. Pokud se totiž podíváte na realitní servery až tehdy, když sháníte nového nájemníka, žádný podobný byt zrovna nemusí být v nabídce. Lepší je proto nastavit si tzv. hlídacího psa nebo podobnou funkci, kde můžete zadat parametry svého bytu a sledovat stejné nabídky v dané lokalitě.

Díky této funkci budete schopni také pozorovat, jak rychle tyto byty z nabídky mizí. Teprve podle reakcí zájemců totiž zjistíte, jestli uvedená (nabídková) cena skutečně byla také cenou tržní. Pokud byt zmizí do několika dnů, cena mohla zřejmě být i vyšší. Pokud se inzeruje měsíc a déle, je pravděpodobně předražený, nebo existuje jiná překážka pro jeho pronájem.

Cenové mapy a databáze realitek

Jak vidíte, získat přehled o tržních cenách pronájmu je dlouhodobá, v podstatě nikdy nekončící práce. Výrazně jednodušší podmínky mají realitní kanceláře a další firmy, které mají přístup k tzv. cenovým mapám a databázím klientů, které prozrazují, za jaké ceny se skutečně pronajaly byty v různých pražských lokalitách v posledním roce. Díky těmto databázím je možné udělat mnohem spolehlivější a přesnější výpočet tržní ceny.

-> Máte zájem o profesionální odhad tržního nájmu?
Obraťte se na nás. Zpracujeme vám ho bezplatně.

Co riskujte při stanovení výše nájemného?

Riziko špatného stanovení výše nájemného byste neměli podceňovat. Jak jsme uváděli v úvodu, pokud budete nabídkovou cenu během inzerování často měnit, riskujtete ztrátu důvěryhodnosti, protože zájemci o bydlení uvidí, jak cenu neustále měníte. Příliš nízká cena pak povede k tomu, že byt pronajmete velmi rychle, možná se tedy budete radovat z úspěchu. Jenže vyděláte mnohem méně, než byste za současné situace v Praze vydělat mohli! A to je přece velká škoda. Cenu obvykle fixujete smlouvou o pronájmu na jeden rok, tedy můžete přijít špatným rozhodnutím o 12 000 nebo i více korun. Třetí riziko je možná ještě větší. Když cenu pronájmu přestřelíte, může trvat několik měsíců, než najdete nájemníka. Každý tento měsíc je pro vás ztrátový, pokud je byt prázdný.

Ukážme si to na reálných číslech:

Srovnání zisku při příliš nízkém, přílliš vysokém a tržním stanovení výše nájemného.

Závěrem tedy doporučujeme věnovat zvýšenou pozoronost stanovení výše nájemného, ještě než byt zainzerujete. Využijte možnosti získat bezplatně profesionální odhad tržního nájemného. Praha je místo, kde jsou obrovské příležitosti vydělat na pronájmu, ale vyžaduje to specifické know-how.