Daň z pronájmu: Jak odvést státu co nejméně?

Příjmy z pronájmu se danit musí. Kolik zaplatíte, to záleží na vaší šikovnosti. Daňové přiznání totiž připomíná vzrušující společenskou hru. Když se rozhodnete na každém rozcestí správně, zaplatíte jen nezbytné minimum. Méně šikovní hráči naopak odvedou státu zbytečně vysoké částky. Připravili jsme pro vás rozcestník, se kterým zaplatíte jen, co je nutné.

Jakmile se stanete pronajímatelem, vzniká vám povinnost podávat daňové přiznání. Zatímco podnikatelé a OSVČ jednoduše přidají nájemné mezi jiné své příjmy, pro zaměstnance to bude možná první růžový formulář k vyplňování. Nyní si projdeme krok za krokem nejdůležitější dilemata, která musíte při danění příjmů z pronájmu rozhodnout. Později se jim budeme věnovat na tomto blogu ve větším detailu.

1. Příjem fyzické osoby vs. podnikání

Nejprve si odpovězte na první otázku: máte nemovitost zapsanou v obchodním majetku?

• ANO -> jde o příjem z podnikání, tedy daní se podle paragrafu 7 v zákoně o daních z příjmů a příjmy z pronájmu se objevují v příloze č. 1 daňového přiznání
• NE -> řídíte se paragrafem 9 téhož zákona, tedy využijete přílohu č. 2 v daňovém přiznání. 

Rozdíl ve zdanění není až tak velký, jak dále uvidíme (uplatníte buď paušál 30 % nebo skutečné náklady), ale výhody a nevýhody přesto zvažte.

Nevýhody

Pokud je nájem příjmem z podnikání, musíte z něj odvádět také sociální a zdravotní pojištění, naopak jako fyzické osobě vám tato povinnost nevznikne, respektive vaše odvody se nebudou kvůli pronájmu nemovitosti zvyšovat. Další nevýhoda se dotýká budoucího prodeje nemovitosti: pokud bude v obchodním majetku, ztrácíte nárok na osvobození od daně.

Výhody

Existují situace, kdy podnikatelé budou mít dobrý důvod, aby se nemovitost stala součástí obchodního majetku. Zejména, jste-li v pronájmu ve ztrátě, můžete si snížit celkový zisk z podnikání, a tedy i daň a odvody na sociální a zdravotní pojištění.

2. 30% paušál vs. skutečné náklady

Klíčové rozhodnutí zní: paušál, nebo skutečné náklady?

PAUŠÁL se zdá na první pohled mnohem jednodušší, zejména pokud si podáváte daňové přiznání sami a pokud taky sami spravujete svůj investiční byt. Paušální náklady totiž znamenají, že nemusíte vést žádnou evidenci nákladů skutečných, schovávat účtenky a sčítat všechny položky, které lze uplatnit.

Paušální náklady jsou 30 % z příjmů z pronájmu, maximálně však 600 000 Kč za rok (to odpovídá příjmu 2 miliony Kč, tj. 167 000 Kč měsíčně z nájemného ve všech vašich investičních bytech). 

SKUTEČNÉ NÁKLADY však mohou velmi často být vyšší než 30 %, takže se paušálem možná zbytečně připravujete o peníze. Každý rok vám navíc může vyjít výhodněji něco jiného – zejména v případech, kdy jste přidali nějaké byty do svého investičního portfolia, prováděli jste zásadní rekonstrukce, vzali jste si hypotéku a podobně. Doporučujeme proto vést si každý rok evidenci o skutečných nákladech a rozhodovat se podle výpočtu, jestli se vyplatí paušál, nebo ne.

Skutečné náklady musíte ovšem podložit účtenkami a dalšími nezbytnými doklady, které si může finanční úřad vyžádat ještě tři roky zpětně po předložení daňového přiznání.

Vezměte kalkulačku a spočítejte skutečné náklady, než se rozhodnete pro paušální daň z pronájmu.

3. Máte dost vysoké náklady?

Nakonec tedy nebudete mít jinou možnost než spočítat skutečné náklady, pokud nechcete odvést státu více než nutnou částku. Dobrá zpráva je, že do nákladů můžete započítat možná mnohem více, než jste si doposud mysleli. Důležité je především uplatnit odpisy.

Odpisy

Nemovitosti patří do kategorie tzv. dlouhodobého majetku, u něhož dochází k postupnému opotřebení, které je možné díky tzv. odpisům uplatnit v daňovém přiznání jako náklad. Odepisuje se postupně pořizovací cena nemovitosti, a to podle předem stanovených tabulek. Spousta menších pronajímatelů se obává odpisy uplatnit, přitom právě odpisy často představují rozhodující položku, která vaše náklady dostane přes paušálních 30 % a umožní vám ušetřit na daních. Tabulku, podle které se určuje výše odpisů, najdete například tady, ale doporučujeme využít služeb daňového poradce.

Odpisy ovšem nelze uplatnit, pokud daníte paušálem (předpokládá se, že veškeré náklady jsou zahrnuty) a nelze je použít ani u družstevních bytů nebo nemovitostí získaných darem.

Úroky hypotéky

Důležitou položkou v nákladech budou taky úroky hypotéky, kterou jste si vzali na pořízení nemovitosti (o tom, kdy je hypotéka dobrý nápad, jsme psali v článku Investice do realit a hypotéka. Jde to dohromady?). Náklady jsou také poplatky za vedení účtu k hypotečnímu úvěru.

Další náklady

Mezi další skutečné náklady, které můžete zahrnout do daňového přiznání, patří pojištění nemovitosti, roční daň z nemovitosti, náklady na opravy a údržbu, poplatky do fondu oprav (naopak do nákladů nepatří zálohy na energie), zpracování daňového přiznání, provize realitnímu makléři nebo také fixní měsíční platba za správu nemovitosti a dokonce i paušální výdaj na dopravu motorovým vozidlem.

V rámci naší služby SPRÁVA BYTU NA PRONÁJEM vám budeme připravovat každý rok podklady k daňovému přiznání, abyste se mohli rozhodnout pro co nejvýhodnější postup. Vaše skutečné náklady průběžně evidujeme, abyste nemuseli už nikdy volit paušál jen proto, že je to jednodušší.

-> Domluvte si s námi schůzku a my vám řekneme, jak správa bytu na pronájem funguje.