Investice do realit a hypotéka. Jde to dohromady?

Investice do realit a hypotéka. Jde to dohromady?


Výhodné hypotéky přilákaly zájemce o investice do realit. Dávno totiž neplatí, že byty na pronájem kupují jen milionáři. Naopak roste počet pronajímatelů, kteří z nájmu splácejí hypoteční úvěr. Je to dobrý nápad? Někdy ano, jindy ne. Záleží, jestli splňujete tři klíčové podmínky.

Na nebývalou popularitu hypotečních úvěrů mezi investory upozornila nedávno Česká národní banka. Reálný podíl hypoték určených pro financování nemovitostí k pronájmu je podle ČNB dokonce vyšší, než kolik banky vykazují. O úvěr žádají jak zkušení investoři, kteří ho chtějí využít jako investiční páku, tak začínající pronajímatelé, kteří vidí hypotéku jako snadnou cestu k realizaci svého snu o doplňkovém příjmu. Cesta to ovšem nemusí být tak bezstarostná, jak se na první pohled zdá.

Co je investiční páka?

Hypoteční úvěr může zafungovat jako tzv. investiční páka, proto si ho často berou i zkušení investoři, kteří mají vlastních zdrojů dostatek. Úvěr totiž umožňuje lépe zhodnotit váš vklad. Ale pozor – páka má smysl tehdy, když potenciál výnosu z investovaných peněz je vyšší než úrok z úvěru. Vyšší zisk ovšem není zadarmo – nese s sebou také vyšší riziko.

Dejme si příklad: Máte na účtu 3 miliony Kč, tedy mohli byste koupit v Praze bez problémů byt 2+kk. Místo toho však peníze rozdělíte a koupíte byty dva, v obou případech s hypotečním úvěrem. Měsíčně tedy získáte dvojí nájem a vložené 3 miliony lépe zhodnotíte. Hrubý výnos zvýšíte, ovšem za cenu vyššího rizika a prodloužené návratnosti investice.

Bohužel, samotný hypoteční úvěr není žádnou zárukou úspěchu ani vyššího výnosu. Vše je třeba pečlivě naplánovat. Ať už jste aktuálně vlastníkem bytu na pronájem s hypotékou, anebo teprve zvažujete investice do realit, měli byste se seznámit se třemi hlavními podmínkami, za kterých hypoteční úvěr může být dobrá cesta k financování bytu na pronájem.

Investice do realit

Hypotéky jsou lákavé, ale neměly by přesáhnout polovinu z ceny bytu. Zbytek raději uhraďte z vlastního.

1. Správný poměr zdrojů (50:50)

Ideální poměr vlastních zdrojů a hypotečního úvěru je 50:50. Abyste příliš neriskovali, nesmí v žádném případě překročit měsíční splátka váš příjem z pronájmu koupeného bytu. Naopak doporučujeme ponechat si určitou rezervu.

Zároveň je třeba dostat se na výhodnou úrokovou sazbu, protože jinak pákování výnosu nebude fungovat a vy budete naopak kvůli hypotečnímu úvěru ve ztrátě. Nízké úrokové sazby snáze získáte, pokud udržíte LTV kolem 50 % (LTV je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti).

Kdybyste si navíc vzali úvěr na více než 50 % , splácení by trvalo tak dlouho, že by se návratnost vaší investice do realit posunula do nedohledna (má-li odpovídat splátka ceně nájmu, 90 % hodnoty nemovitosti splatíte až za cca 20 – 30 let).

2. Delší investiční horizont

Právě delší investiční horizont je druhá nutná podmínka k tomu, aby se investice do nemovitosti krytá hypotékou dala považovat za úspěšnou. Je to rozhodnutí, které učiníte vy sami v rámci svého investičního plánu: Kdy očekáváte, že se nemovitost stane čistým zdrojem příjmů? S hypotečním úvěrem to nebude rozhodně hned. Ale pro mnohé pronajímatele to nemusí být problém. Nemovitosti jsou totiž tradičně spíš konzervativní investice, kde se obvykle počítá s delší návratností.

Ideální řešení může být hypotéka také pro ty, kterým nezáleží na okamžitém zisku z nájmu, ale chtějí jednou byt použít pro sebe nebo pro svoje děti, až vyrostou. V takovém případě je ideální „nechat si zaplatit“ investici od nájemníků a začít byt aktivně využívat, jakmile bude splacený.

3. Žádné výpadky příjmů

Pokud jste už koupili nemovitost a vzali si úvěr, rozhodnutí o LTV a návratnosti nelze vrátit zpět. Co ovšem stále ovlivnit můžete, to je stabilní příjem z pronájmu, který vám umožní bez problémů pravidelně splácet hypotéku.

Zvýšené riziko, které se pojí si investičními byty zatíženými hypotékou, se vztahuje právě k nejistému příjmu z nájmu. Stát se může mnoho věcí – dlouho nemůžete najít nájemníka, nastěhujete si do bytu notorického neplatiče, nebo dokonce neplatiče dlouhodobě nemůžete z bytu dostat (o tom jsme psali v článku Kdy můžete dát nájemci výpověď z nájmu bytu?). Všechny takové situace povedou k tomu, že splátku budete muset uhradit ze svého. Pokud sami nemáte dostatečné rezervy, můžete se dostat i do problémů se splácením hypotéky a v nejhorším scénáři nakonec o nemovitost přijít.

Jak předejít problémům s výpadky příjmů?

Za prvé doporučujeme naplánovat splátky tak, abyste měli mírnou rezervu. Musíte počítat s tím, že nájemník bude mít smlouvu na dobu určitou (1 rok) a potom může trvat měsíc nebo i dva najít nového, zejména pokud se staráte o všechno jen vy sami. Bezpečnější tedy bude, pokud dokážete pokrýt dvanáct měsíčních splátek hypotéky z deseti nájmů ročně.

K významnému snížení rizika spojeného s nájemníky vede také profesionální správa bytu, kterou nabízí pražská správcovská společnost EAB (jaké komplexní služby jsou zahrnuty, to se dočtete v sekci Bezstarostný pronájem). Snižujeme riziko výpadku příjmů na všech frontách:

  • umíme vybrat solventní nájemníky,
  • zajišťujeme ve většině případů předání bytu rovnou do rukou nových nájemníků, tedy nedochází k výpadkům po skončení nájemní smlouvy,
  • neustále kontrolujeme měsíční platby nájmu na vašem účtu,
  • umíme taky efektivně vymáhat pohledávky,
  • díky dobrému výběru nájemníků máme limitně 0 % neplatičů, ale jsme připraveni je ve výjimečných případech okamžitě neplatiče vystěhovat a najít nové nájemníky.

Správa nemovitosti je tedy ideální varianta pro všechny pronajímatele, které stresuje závazek měsíčních splátek, protože se rozhodli financovat svoji investici hypotečním úvěrem. Dejte nám na sebe kontakt a my se vám ozveme do druhého dne.


Nejnovější příspěvky

Práva a povinnosti pronajímatele. Co říká zákon?

Práva a povinnosti pronajímatele. Co říká zákon?

Nový občanský zákoník významně zvýšil ochranu nájemníků, často bohužel na úkor majitelů nemovitostí. Jaká jsou práva a povinnosti pronajímatele? Číst dále...


Co byste měli vědět o stanovení výše nájemného

Co byste měli vědět o stanovení výše nájemného

Majitelé bytů v Praze mohou vydělat mnohem více, než bylo donedávna běžné. Ale zdražení neprojde každému. Stanovení výše nájemného musí odpovídat tržní ceně. Číst dále...