Kdy můžete dát nájemci výpověď z nájmu bytu?

Zatímco nájemník se může rozhodnout, že do tří měsíců odejde i bez udání důvodu (při nájmu na dobu neurčitou), vy jako majitel nemovitosti můžete dát nájemci výpověď z nájmu bytu jen v zákonem přesně určených situacích.

Bydlení je citlivá věc, a proto právo nájemníka na bydlení je chráněno občanským zákoníkem. Coby pronajímatel byste měli znát nazpamět situace, kdy můžete nájem vypovědět, a naopak si být vědomi případů, kdy s nájemníky nenaděláte (skoro) nic.

Klíčové bude, zda jste uzavřeli nájem na dobu určitou, nebo neurčitou. Jednoznačně doporučujeme uzavírat nájemní smlouvy na dobu jednoho roku. V případě jakýchkoli problémů pak můžete jednoduše po roce nájem ukončit i bez vysvětlování. Ale pozor – jakmile rok skončí, písemně vyzvěte nájemce, ať se vystěhuje. Pokud na to zapomente a necháte nájemce užívat byt po dobu dalších tří měsíců, platí podle zákona, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, tedy se prodlouží automaticky.

Jsou situace, kdy můžete dát výpověď i nájemníkům, kteří s vámi podepsali smlouvu na dobu neurčitou, nebo jim běží doba určitá. Většinou bude důvodem pro výpověď z nájmu bytu porušení povinností ze strany nájemce. Tady je rozhodující, jestli toto porušení hodnotí zákon jako „hrubé“ nebo „zvlášť závažné“. V prvním případě musíte dát nájemníkovi tříměsíční výpovědní lhůtu, v tom druhém můžete žádat, aby skončil pronájem okamžitě (nájem zaniká ihned, ale nájemce je povinen odevzdat byt co nejdříve, ovšem nejpozději do jednoho měsíce).

Kdy můžete dát okamžitou výpověď

Do určité míry záleží na individuálním posouzení, jak závažný je prohřešek nájemce. A je nutno také dodat, že nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a nechat výpověď přezkoumat soudně (ve lhůtě dvou měsíců od převzetí výpovědi). Vy ho navíc musíte na toto právo upozornit. Druhou vaší povinností je ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci výzvu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování. Jinak je výpověď z nájmu bytu neplatná.

Zvlášť závažným porušením povinností nájemce se podle zákona rozumí zejména:

• neplacení nájmu a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců;
• poškozování bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem;
• způsobování jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí;
• užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Kdy dát výpovědní lhůtu tři měsíce

Platí, nebo neplatí? Dluh na nájemném patří k hlavním důvodům, pro které můžete dát nájemníkům výpověď.

Dopouští-li se nájemce nikoli „zvlášť závažného“, ale pouze „hrubého“ porušení svých povinností, musíte mu ze zákona dát na opuštění bytu tři měsíce. Jsou to zejména tyto důvody:

• přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí;
• dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než tři měsíce;
• nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
• jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (např. nájemce sbírá odpadky, které nesnesitelně zapáchají či hrozí požár).

Další oprávněné důvody pro výpověď z nájmu bytu

Porušení povinností ze strany nájemce samozřejmě není jediná situace, kdy je možné nájem ukončit. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou je tu ještě specifický scénář, kdy byt má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s ním naložit tak, že ho nebude možné vůbec užívat. V takovém případě platí rovněž tříměsíční výpovědní lhůta.

Mnohem častější ovšem bude situace, kdy majitel bytu nebo jeho rodinní příslušníci, případně jmenovitě rozvedený manžel se chtějí sami nastěhovat a začít v bytě bydlet. Je-li byt pronajatý na dobu neurčitou, můžete požadovat v takové situaci, aby se nájemce vystěhoval do tří měsíců. Ale pozor! Uvedete-li ve výpovědi tento důvod, ale potom byt nevyužijete do jednoho měsíce od jeho vyklizení, vzniká vám povinnost pronajmout byt opět původnímu nájemci, nebo mu nahradit škodu.

Závěrem tedy poučení: dobře si rozmyslete, jaké důvody uvedete ve výpovědi, protože nájemníci mají možnost se odvolat k soudu. Primárně zkuste využít smírnou možnost, o které jsme tady dosud nemluvili – ukončení nájmu dohodou. Vyhnete se mnoha budoucím problémům. A samozřejmě, nájem uzavírejte vždy na dobu určitou.