Práva a povinnosti pronajímatele. Co říká zákon?

Majitelé bytů nemají v České republice možnost pravidla nájemního vztahu příliš ovlivnit. Práva a povinnosti obou stran totiž určuje do nejmenších detailů znění nového občanského zákoníku. Při psaní nájemní smlouvy tedy mnoho kreativity nepotřebujete. Mnohem důležitější je detailně se seznámit se zákoníkem. Jakmile byt pronajmete, vše se začne řídit podle něj.

Experti se shodují, že nový občanský zákoník v roce 2014 významně zvýšil ochranu nájemníků, často bohužel na úkor majitelů nemovitostí. V tomto článku postihneme čistě práva a povinnosti pronajímatele, příště se budeme věnovat právům a povinnostem nájemníka. Rozumí se tedy samo sebou, že kromě níže uvedeného mají pronajímatelé rovněž povinnost respektovat veškerá práva nájemníků (například chovat zvíře, kouřit nebo přistěhovat osobu blízkou), tak jak budou uvedena příště.

Povinnosti

Předat byt nájemci

Základní povinností pronajímatele je dát nájemníkovi byt do užívání, tedy zpřístupnit ho k nastěhování a předat mu klíče. Kdy se tak stane, můžete upravit ve smlouvě a záleží to na dohodě obou stran. Pokud ovšem ve smlouvě termín není, měli byste nájemníkovi předat byt k prvnímu dni měsíce následujícího po podpisu smlouvy.

Poskytnout služby

Majitel bytu a nájemník by si měli ve smlouvě ujednat, které služby zajistí pronajímatel a jak bude probíhat rozúčtování. Zákoník uvádí, že chybí-li takové ujednání, pronajímatel by měl zajistit nezbytné služby, a to konkrétně: dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Pronajímatel má navíc povinnost doručit nájemci zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období vyúčtování za minulý kalendářní rok. Nájemníkovi se pak vrací přeplatky, nebo naopak pronajímatel žádá doplacení nedoplatku.

Udržovat byt a dům

Jako pronajímatel máte povinnost udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. V domě se má udržovat náležitý pořádek, jehož definice je v zákoníku poměrně vágní. Je to pořádek „obvyklý podle místních poměrů“. Postačí jednoduše najmout úklidovou firmu na úklid společných prostor a platit ji v rámci poplatků.

V bytě má potom pronajímatel povinnost zajišťovat opravy, ale pozor – nikoli všechny! Podle nového občanského zákoníku provádí běžnou údržbu a drobné opravy nájemce. Co se tím konkrétně rozumí, to se dočtete v tomto nařízení vlády z ledna 2016. Důležité je, že nejde jenom o to, jaká oprava to je, ale také kolik oprava stojí a kolik jich ročně proběhne. Náklad na jednu drobnou opravu by neměl přesáhnout 1000 Kč, součet nákladů za drobné opravy za rok by neměl přesáhnout částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy bytu. To je například u bytu 50 m2 celkem 5000 Kč. Jakmile by měl nájemník zaplatit více, už se opravy nepovažují za drobné a půjdou na účet pronajímatele.

Pokud se jedná o vadu, kterou má odstranit pronajímatel, měl by tak učinit bez zbytečného odkladu, tedy v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Pokud by tak majitel neučinil, mohl by nájemník žádat přiměřenou slevu z nájemného, pokud vznikly podstatné obtíže v užívání bytu. Nájemník také může provést opravu sám a pronajímateli vznikne povinnost nahradit mu odůvodněné náklady.

Práva

Vybírat nájemné

Nyní se konečně dostáváme k veselejšímu tématu – jaká vám jako pronajímateli vznikají práva. Prvním z nich je vybírat nájemné. Jeho výše musí být uvedena v nájemní smlouvě a záleží na dohodě mezi vámi a nájemníky. Pokud chcete vědět, jak stanovit tržní nájemné, doporučujeme článek Co byste měli vědět o stanovení výše nájemného.

S nájemníky si můžete také ve smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného, což může být výhodné zvlášť v současné době, kdy tržní nájemné v Praze každým rokem stoupá. I pronajímatel, který takovou dohodu ve smlouvě s nájemníky nemá, může písemnou formou navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

-> Jeho výši podle tohoto nařízení vlády z r. 2013 můžete určit dvěma způsoby: znaleckým posudkem nebo na základě prokazatelného doložení výše nájemného u nejméně tří srovnatelných bytů.

Zvyšování nájemného má však ještě jeden háček: navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent.

Neplacení nájemného (déle než tři měsíce) se považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemníka, znamená okamžitou výpověď.

Pojistit se kaucí

Máte právo také pojistit se zaprvé proti neplatičům a za druhé proti škodám, které by mohly vzniknout na pronajatém bytě. Nástrojem pro takové pojištění je tzv. kauce nebo podle aktuální právní úpravy jistota. Podle zákoníku nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného, obvyklá je výše jednoho nebo dvou měsíčních nájmů. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, ale započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží nebo jaká škoda vznikla během užívání bytu.

Kontrolovat byt

Nárok máte také na prohlídku bytu, pokud o tom informujete nájemníky předem. Ti vám musí umožnit přísup za účelem kontroly, nebo také za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě.

Zakázat stěhování dalších osob

Pronajímatel má také právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To ovšem neplatí, jedná-li se o osobu blízkou (manžel, rodiče, prarodiče, děti, vnoučata, sourozenci nebo partner). Pronajímatel má ovšem zároveň právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu, to znamená, že všechny osoby mohou žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Pronajímatel má také právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s tím, aby nájemník dal byt dále do podnájmu třetí osobě, případně smluvně podnájem rovnou zakázat. Zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu.

Zamítnout změny a úpravy

Jako pronajímatel máte také právo zamítnout úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu, kterou nájemník chce provést, pokud ovšem není nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí. Souhlasí-li pronajímatel se změnou, souhlas musí dát písemně. Při skončení nájmu odstraní nájemce změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.

Vypovědět nájem

Poruší-li nájemce své povinnosti, má pronajímatel právo vypovědět nájem. Psali jsme o tom detailněji v článku Kdy můžete dát nájemci výpověď z nájmu bytu? Pronajímatel má také právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.